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经济适用房物业管理难题怎么解决?

2012-12-10 14:58:23 本文行家:张钟杰

随着我国城市化进程的进一步发展,传统的房屋管理模式已被迅猛发展的现代物业管理所取代。而在这一管理形态转型的重要时期,一方面,亟需完善法律制度来加以调整和规范

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  随着我国城市化进程的进一步发展,传统的房屋管理模式已被迅猛发展的现代物业管理所取代。而在这一管理形态转型的重要时期,一方面,亟需完善法律制度来加以调整和规范;另一方面,现实当中也产生了许多问题,甚至引发纠纷和矛盾。在多数经济适用房小区,普遍存在以下几类问题:

  1.业主财产损失赔偿纠纷。

  比较常见的是由小区内业主的摩托车、自行车等财务丢失引起的纠纷,这也是经济适用房小区物业管理中的瓶颈问题。现实中业主往往将小区内财物的丢失简单地归责于物业管理,而一些物业服务企业在此项工作上往往也不能完全做到尽职尽责,于是,在如何合理判定赔偿责任方面,常常是业主和物业服务企业各说各有理,甚至对簿公堂。

  2.小区公用设施损坏维修难。

  回龙观小区给水主管线主要是地埋直铺的形式,目前,天鸿宝地在管的回龙观小区内多个项目常常遇到自来水、中水主管线沙眼、腐蚀跑水。面对这些问题,如按正常维修标准来看,依然超出了物业小修范围。那么,如果物业服务公司自掏腰包维修,一个两个修也就修了,但如果数量巨大,企业肯定承担不起。而申请公共维修资金,就目前现实情况来看,时间较长、过程和手续较为繁琐,往往是远水解不了近渴,影响业主的正常用水,这种矛盾日渐增多。

  3.小区公用部位的侵权纠纷。

  个别业主进住小区后擅自圈占绿地、乱搭乱建,引起了其他大部分业主的不满,要求处理乱搭乱建行为。在此类纠纷中,物业服务企业处理个别业主的乱搭乱建行为,则存在着无行政执法权的制约,不能强拆;但如果仅仅对乱搭乱建的业主进行劝阻通过执法部门来强行拆除搭建物,往往要拖很长时间,势必造成大部分业主不满,甚至因此拒缴物业费。

  4.小区内公共部分经营问题纠纷。

  《物权法》等相关法律法规出台后,有个别企业服务企业不能将小区公共部分的经营权及时还权于业主,也有部分业主会片面理解法规,将本不属于业主共有的一些经营收益也企图归为己有,尤其是有关车位收益及多种经营收益等,往往极易产生纠纷。

  解决对策

  针对近些年业主与物业服务企业间的纠纷甚至诉讼逐年上升、社会矛盾突显的情况,北京市政府主管部门适时出台了《北京市物业管理办法》及一系列配套法规文件,意在对症下药解决问题。其中,有相当部分内容是与物业服务企业工作有关的。如2011年1月1日,北京市建委出台关于撰写物业项目收支情况报告的文件,要求在每年的第一季度公示对上一年度服务事项、收费项目、收费标准、收支明细等内容的有关情况说明。

  有鉴于此,物业服务企业可以考虑在以下三个方面加强工作:

  1.签订明确详尽的物业管理合同。

  为了避免发生纠纷,在合同内容上应当就可能发生的争议做出明确的规定。在天鸿宝地,就尽可能将签订详尽明确的物业管理合同作为防范纠纷的重要手段。比如,在确定服务内容和标准时,切实遵循质价相符、诚实信用原则,做不到的承诺不能许,这是非常重要的一点,而且,天鸿宝地有着严格的逐级合同评审制度,确保了合同版本的尽可能规范。

  2.协助业主成立业主委员会。

  业界往往有认识误区:协助业主成立业主委员会后,业委会对于物业服务企业的要求会更加严格,甚至有可能“制造”难题。但是,笔者认为,要看到政府所倡导的这种趋势,特别是《北京市物业管理办法》的制定,更加强调成立的急迫性,对于一些公共事务和维修资金使用等问题的矛盾解决,成立业委会有其积极的一面:业委会可以作为物业管理一方主体履行法定义务:督促欠费业主交纳物业费;对于损害全体业主利益的个别业主也可以及时予以处理,要求其停止侵害、消除妨碍、赔偿损失等。

  3.企业设立或聘请法律顾问。

  以天鸿宝地这些年的成熟经验来看,此举尤为必要。在天鸿宝地,公司聘请了对物业管理方面有专长的律师作为固定的法律顾问,能够有效地规范合同、规避物业管理风险,提供必要的法律帮助。从经济方面考虑此举虽然增加了费用支出,但对于保障我们自身的合法权益至关重要。

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张钟杰热爱生活的活力少年,喜爱日本知名动漫,火影、海贼、死神,一个都不能少。海贼王是一部陪伴我成长至今最喜爱的一部动漫。